QUERO INVESTIR COMPRANDO IMÓVEIS, COMO FAÇO?

O mercado imobiliário não está restrito às muitas informações e à diversidade de profissões que ele possui. A verdade é que, atualmente, a compra de um imóvel, por exemplo, também representa uma das modalidades de investimento. Este tipo de aplicação, especialmente, exige do investidor atenção ao adquirir um financiamento, de preferência na companhia de profissional especializado em análise estratégica do impacto que o arranjo bancário e fiscal pode causar nas respectivas finanças.

Cada imóvel tem os próprios pontos positivos e negativos desde a análise da região, metro quadrado, custos de administração, analise urbanística e estrutural, viabilidade de negócios para aluguel ou moradia, por exemplo.

Ocorre que esses imóveis se tornam produtos imobiliários que devem ser estudados e critérios que precisam ser repassados ao consumidor quando ele optar por imóvel residencial ou comercial. Isso porque uma das questões é a justamente a viabilidade financeira para que a capacidade financeira dele não seja comprometida e a satisfação, tanto do comprador enquanto cliente quanto do banco ou instituição financeira, mantenha-se presente a longo prazo.

Para garantir a segurança nos investimentos e mitigar riscos, com relação à valores e à documentação, é preciso se atentar às diferentes possibilidades do mercado.

Confira as dicas de profissionais expert em transações imobiliárias:

Suanne Gaia

Para a Correspondente Bancária:

1. Quais são os passos principais que um investidor deve seguir ao buscar financiamento para investimentos imobiliários? Como você ajuda seus clientes a navegar por esse processo?

RESPOSTA: Considerando um investidor e avaliando o mercado de crédito atual, eu apresento as possibilidades e avalio junto ao possível comprador as
instituições que estão com as taxas mais atrativas, refletindo também sobre o custo efetivo da operação que inclui:seguros prestamistas obrigatórios, taxas administrativas e sistemas de amortização (como o cliente paga o dinheiro ao banco). Para isso, ponderamos a necessidade do cliente através de troca de informações no contato inicial. Dentre estas, se eleirá saldar a longo ou curto prazo, se precisa de uma prestação linear ou tem capacidade de um aporte maior para que possa evoluir o pagamento amortizando mais no inicio do financiamento. Tudo é sobre o que ele deseja e precisa no momento daquela aquisição imobiliária.

2.Quais são as opções de financiamento disponíveis para investidores imobiliários? Existem diferenças significativas entre financiamentos residenciais e comerciais?

RESPOSTA: Compreendendo qual a finalidade daquela aquisição, podemos sugerir não só o financiamento para compra, mas também o crédito com garantia imobiliário, o Home Equity, que tem como função o levantamento de recursos com garantia do imóvel. Ele possui taxas muito atrativas e mais baixas que um crédito pessoal, por exemplo. Sobre o diferencial de produto imobiliário de acordo com a visão das instituições, os imóveis comerciais tem taxas mais altas e a avaliação do risco é mais criteriosa, considerando o índice de inadimplência para imóveis comerciais é mais alto.

3. Como você ajuda os investidores a avaliar a viabilidade financeira de um investimento imobiliário? Quais são os critérios principais que você considera ao recomendar um financiamento?

RESPOSTA: Se é referente à viabilidade financeira do bem em longo prazo, acredito que o corretor de imóveispossa ser mais eficiente neste quesito. Agora, no momento do crédito, sempre é levado em questão acapacidade financeira do cliente, não só para o banco,mas para o próprio cliente. É muito alto o número de inadimplência por pura falta de planejamento e conhecimento. Nosso mercado sempre terá clientes com interesse na aquisição imobiliária por meio de crédito, mesmo com taxas mais elevadas em comparação a 2019, já que está comprovado que entre as linhas de crédito tradicionais, o imobiliário é o mais barato. O cliente investidor, no geral faz conta e quando constata que o recurso em uma carteira de investimento liquida estágerando mais dinheiro do que o empréstimo do financiamento, ele opta em seguir por esta linha a se descapitalizar.

Camila Carvalho

Para a Perita de Finanças:

1. Quais são as considerações financeiras fundamentais que um investidor deve levar em conta ao decidir investir em imóveis? Como a estratégia de investimento imobiliário se alinha aos objetivos financeiros de longo prazo?

RESPOSTA: Antes de investir em imóveis, é interessante que o investidor tenha em mente quais são seus verdadeiros objetivos, por exemplo, se a aquisição de imóveis é para a revenda, ou se é para aluguel.
É importante levar em conta também os custos envolvidos na aquisição, bem como se a aquisição será à vista (o que concede uma maior margem para barganhas e negociações mais vantajosas) ou a prazo (o que possibilita a aquisição de forma mais rápida com pagamento parcelado, por outro lado, há o pagamento de juros e despesas acessórias).
Se a compra for à vista, entenda que a valorização desse imóvel pode ser uma vantagem bastante significativa se comparada a outros tipos de investimentos, pela revenda, por exemplo, que pode trazer retornos mais rápidos e avultantes. Entretanto, se a pretensão for o aluguel, é preciso considerar custos implícitos como a manutenção do imóvel, gestão ou terceirização, por exemplo.
No longo prazo, investir em imóveis pode gerar uma boa lucratividade pela compra e, após valorização, revenda desse imóvel por valor superior e que, muitas vezes, supera outros tipos de investimentos na economia real ou financeira. Por outro lado, o aluguel mensal desse imóvel pode gerar uma renda para o proprietário, entretanto é preciso considerar todos os custos envolvidos para a manutenção do negócio.

2. Como você avalia o potencial de retorno sobre o investimento (ROI) em propriedades imobiliárias? Quais são os principais riscos financeiros associados a esses investimentos?

RESPOSTA: A análise do retorno sobre qualquer tipo de investimento perpassa pela análise de fatores internos ( aqueles inerentes a própria atividade / investimento – com por exemplo o custo para a aquisição desse imóvel, o custo para manutenção, o faturamento que esse imóvel pode gerar versus lucratividade, recursos gastos com gestão, entre outros) e fatores externos (aqueles ligados a variáveis não controladas pelo investidor, como por exemplo, o risco de mercado, valorização ou desvalorização dos imóveis, tendência de mercados, entre outras). Não se pode deixar também de levar em conta o custo de oportunidade que é o que o investidor deixa de ganhar por investir em imóveis, ao invés de investir em outra atividade, por exemplo, (e aqui entra custos explícitos e implícitos).
Sobre os riscos financeiros associados aos investimentos imobiliários são vários, como qualquer outra atividade, entretanto, aqui eu cito os mais relevantes (no meu ponto de vista), sendo eles:
Para quem pretende investir para revender: Desvalorização do preço do imóvel, dificuldade para revenda e a consequente imobilização do recurso por maior tempo, deterioração da região onde se localiza o imóvel, entre outros.
Para aqueles que pretendem adquirir para alugar: vacância do aluguel, inadimplência dos inquilinos, despesas com manutenção, despesas com a terceirização da gestão imobiliária, entre outros.
Ademais, para os imóveis financiados é preciso considerar os custos como aumento nas taxas de juros (se pós fixados), prazo longo e correção monetária descompassada dos ganhos oriundos do aluguel e ou investimentos.

3. Quais são as implicações fiscais que os investidores devem considerar ao investir em imóveis? Existem estratégias fiscais recomendadas para otimizar os benefícios fiscais desses investimentos?

RESPOSTA: As implicações fiscais sobre os imóveis são custos que devem também ser considerados pelo investidor ao investir em imóveis. Alguns exemplos são o imposto de renda sobre o aluguel, pois esse é um ganho geralmente tributável, além de outras despesas ligadas a atividade e que são tributáveis.
Para quem pretende revender, é preciso considerar a tributação sobre uma possível valorização desse imóvel.
No ato da aquisição, é preciso considerar impostos, taxas e outros custos e durante a manutenção da posse, considerar custos como IPTU e condomínio, se for o caso.
Acerca dos benefícios fiscais, para imóveis financiados é possível, por exemplo, obter benefícios e deduções fiscais pelos juros pagos, o que pode impactar (reduzindo) na renda tributável. Além disso, é possível utilizar a depreciação (desgaste) imobiliária para obter deduções fiscais.
Finalmente, acrescento que investir no ramo imobiliário pode ser lucrativo, entretanto requer análises constantes, busca por conhecimento e atualização, além de contar com uma boa gestão (própria ou terceirizada) para mitigar os riscos, maximizar o retorno / lucro, aproveitar as melhores oportunidades e obter resultados cada vez mais satisfatórios.

Carla Ávila

Para a Financiadora Imobiliária:

1. Quais são os critérios principais que sua considera ao aprovar um financiamento para investimentos imobiliários? Como os investidores podem aumentar suas chances de aprovação?

RESPOSTA: Olha, na hora de aprovar um financiamento imobiliário, os bancos olham várias coisas. Primeiro, eles checam se você consegue pagar, então vão ver sua renda mensal e seu histórico de crédito. Também dão uma olhada na documentação do imóvel para ver se está tudo certinho e sem dívidas. Avaliam o valor e as condições do imóvel para garantir que ele vale o que você está
pedindo e que está dentro das normas. Tem também a relação entre o valor do financiamento e o valor do imóvel (LTV), que não pode passar dos limites do banco, principalmente no SFH. Eles ainda verificam se o vendedor está limpo, sem pendências judiciais ou financeiras, e se ele é mesmo o dono do imóvel e pode vender. Resumindo, eles checam toda a documentação do solicitante, do imóvel e do vendedor para garantir que a transação é segura. Para aumentar as chances de aprovação, os investidores devem manter um bom histórico de crédito, mostrar uma renda estável (mesmo que informal), e garantir que toda a documentação esteja completa e correta. Escolher imóveis que valorizam bem e que atendam aos critérios do banco também ajuda. E claro, manter uma comunicação clara e transparente com o banco durante todo o processo é essencial.

2. Quais são as opções de financiamento disponíveis para diferentes tipos de investimentos imobiliários (residencial, comercial, industrial, etc.)? Como você adapta seus produtos de financiamento às necessidades dos investidores?

RESPOSTA: As opções de financiamento variam conforme o tipo de imóvel. Para imóveis residenciais, tem os financiamentos habitacionais tradicionais, como o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que tem um teto máximo de R$1.5M e uma taxa de juros limitada, e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que também é oferecido pelo Mercado de Capitais, além de programas como o Minha Casa Minha Vida. Para imóveis comerciais, os bancos oferecem linhas de crédito específicas, com prazos e condições diferenciadas, e tem a incidência do IOF. Já para imóveis industriais, tem linhas de crédito voltadas pra empresas, como o BNDES, que oferecem condições especiais para o desenvolvimento industrial. Cada tipo de financiamento é feito para atender às necessidades específicas do setor, considerando prazo, taxa de juros e garantias exigidas. Além disso, tem o Home Equity, que é menos burocrático e pode ser usado para comprar bens ou outros fins, mesmo com um custo um pouco maior e em alguns casos até imóveis. Sendo uma Empresa Multibanco, a Carla Financia adapta os produtos de financiamento às necessidades dos investidores oferecendo opções flexíveis de prazos e taxas de juros, personalizando planos de pagamento que se alinhem com a capacidade financeira e os objetivos de investimento de cada cliente. Também disponibilizamos consultoria especializada para ajudar na escolha do melhor produto financeiro, considerando o perfil de risco e as expectativas de retorno do investidor.

3. Além do financiamento, que tipo de suporte e aconselhamento você oferece aos investidores imobiliários durante o processo de investimento?

RESPOSTA: Além do financiamento, a gente oferece um suporte completo e aconselhamento personalizado para os investidores imobiliários. Isso inclui orientação na escolha do imóvel que mais se encaixa nas suas necessidades e objetivos financeiros, análise de mercado para identificar as melhores oportunidades de investimento, assessoria jurídica para garantir que todas as transações sejam feitas conforme as leis e regulamentações, e suporte na gestão de documentação e processos burocráticos. Trabalhamos em parceria com profissionais qualificados de diversas áreas para proporcionar um atendimento completo e especializado, garantindo que cada etapa do processo seja conduzida com excelência até a finalização do financiamento, assegurando a satisfação e a segurança dos nossos clientes em todas as transações imobiliárias.

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